房屋承租人优先承租权应界定为形成权。优先承租权制度在司法实践中面临的困境主要包括出租人是否继续出租的意愿难辨别且可变动、同等条件难把握且易延展和救济乏力。对此,可以从明确行权期限、限缩“同等条件”和拓展救济路径着手进行纾解。明确行权期限使出租人的主观意愿受到客观规制。“同等条件”的认定采“相对同等说”,在租金、支付方式和租赁期限上保持绝对的同等,其余因素则以社会一般人的标准判断是否显著影响出租人经济利益和是否真实合理从而决定是否保持同等。该权利作为形成权具有不可侵性,行权后仅有相对效力,承租人在合法占有房屋或已经办理登记备案手续时有程序法上的履行合同优位;当出租人履行其与第三人的租赁合同时,承租人因履行基础丧失而无法要求继续履行,但可以主张赔偿损失。
